リート語句まとめ

リート投資の検討したいので語句をまとめていきたいと思います。

DPU

J-REIT（日本版REIT、国内不動産投資信託）での1口当たり分配金のことです。Distributions Per Unitの略称です。

なお、J-REITでは大半の利益を分配するため、EPS（1口当たり当期純利益）=DPUとなる場合が多く、開示資料にEPSとして記載されることもあります。

つまりREITは利益の90%以上を配当とすることで法人税がかからないため、ほとんどの会社は利益=EPSの大部分を配当=DPUとして支払うのでEPS=DPUという構図が出来上がるのでしょう。

LTV

Loan To Valueの略です。借入金比率を示す指標です。J-REITの場合は、LTV＝有利子負債÷総資産、または有利子負債÷（有利子負債＋出資総額）で算出する二つの方法のいずれかを採用している銘柄が多いです。

つまり少ないほうが財務的によいということだと思います。ただしレバレッジをきかせることでより少ない資金で多くのお金を生み出すこともできるので微妙なところです。金融緩和下もしくは不動産価値が上がっている時ならリスクをとってLTV倍率の高いものに投資するのもありかと思います。目安は50%以内に抑えるとほとんど書いてあり、その程度が適正だと思います。

NOI

NOI（Net Operating Income）とは、営業純利益という意味で、不動産物件の収益性は、NOIを不動産価格で割って求めたNOI利回りで判断できます。NOI利回りは、純利回り、ネット利回りなど様々な言われ方をしているが、実質利回りのことです。

つまりNOI利回り=(家賃ーいろんな経費)÷投資額（時価or取得額）

なのでNOI利回りは物件個別の収益性を算出するために運用会社が重視する指標、分配金利回りはJ-REIT投資家が重視する指標と考えておくのが良いと思います。

インプライドキャップレート

インプライド・キャップレートは、資本市場が（株価を通じて）示すJ-REIT運用不動産に対する要求利回りです。J-REITに対する投資判断指標として、 またJ-REITの不動産投資運用における一種のハードルレートとしての意味をもつ指標です。

NAV

＝不動産の時価ー買うためにした借金

NAV倍率＝株価÷一口NAV=PBR